بزرگنمایی:

چند روز پس از انتشار گزارش «تحولات بازار مسکن پایتخت در دی ماه 99» توسط بانک مرکزی، مرکز آمار نیز به بررسی تورم بازار مسکن تا دی ماه سال جاری پرداخت. بر اساس این گزارش تورم دوازده ماه منتهی به دی، 71.8 درصد اعلام شده که بیشترین تورم سالانه از ابتدای سال جاری است. رکورد بیشترین تورم سالانه در این بازار از اسفند 96 تا ماه گذشته، مربوط به مرداد سال 98 است که 90.6 درصد برآورد شده بود. نکته‌ای که در گزارش مرکز آمار وجود دارد، بالا بودن تورم سالانه در دی ماه، با وجود کاهش آهنگ رشد قیمت‌ها در بازار مسکن از آبان ماه است. به نظر می‌رسد روند کوتاه‌مدت قیمت‌ها در این بازار، کاهشی است، اما قیمت‌ها در بلندمدت همچنان افزایشی هستند. 

کاهش 81.5 درصدی معامله مسکن طی سه سال 
با استناد به آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن پایتخت در دی ماه، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به 27 میلیون و 386 هزار تومان رسید که نسبت به دی ماه سال‌های 96 و 98 به ترتیب ‌افزایش 422 و 98.3 درصدی داشته است. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در دی ماه سال 96 حدود 5 میلیون و 241 هزار تومان گزارش شده که بیشترین میانگین قیمتی را همانند دی ماه سال جاری، به منطقه یک با 11 میلیون تومان و کمترین میانگین قیمتی نیز به منطقه 18 با دو میلیون و 400 هزار تومان تعلق داشت. در دی ماه سال‌های 96 و 99 به ترتیب 19 هزار و 4 و 3515 فقره خانه معامله شد. مقایسه اعداد دو سال 96 و 99 نشان می‌دهد که با جهش نرخ ارز، علاوه بر اینکه تورم کل کشور افزایش پیدا می‌کند، مسکن به کالایی سرمایه‌ای و نه مصرفی تبدیل شده که بیشتر متقاضیان واقعی آن از بازار خارج می‌شوند. نمود عینی این گزاره کاهش 81.5 درصدی معامله مسکن طی سه سال منتهی به دی 99 است. 

شروع شیب قیمتی، خرداد 97
در بخش دیگری از گزارش مرکز آمار، شاخص قیمت مسکن از فروردین 95 تا دی ماه 99 مورد بررسی قرار گرفته که نشان می‌دهد از فروردین 95 تا آذر 96 شاخص قیمت‌ها در این بازار روندی ثابت داشت و جهش‌های ناگهانی و زیادی در آن دیده نمی‌شد. از خرداد 97 شیب شاخص قیمت‌ها روند صعودی به خود گرفت. شدیدترین افزایش قیمت در این بازار طی بازه فروردین تا مهر سال جاری رقم خورد که شاخص قیمتی از 378 به 636 واحد رسید؛ افزایشی حدود 70 درصدی در 7 ماه. این در حالی است که از فروردین تا اسفند 98 تغییرات شاخص قیمتی مسکن 37 درصد بود و از 276 به 379 واحد رسیده بود. 

چهار تورم دو رقمی ماهانه در سه سال
اعداد و ارقام ارایه شده توسط مرکز آمار نشان می‌دهد که میانگین تورم ماهانه در سال 96 حدود 1.85 درصد بود که در سال‌های 97 و 98 به ترتیب به 6.6 و 3.17 درصد رسید. به نظر می‌رسد شوک ناگهانی قیمت ارز در سال 97 تاثیرات حداکثری بر قیمت مسکن داشته است. میانگین تورم ماهانه در سال جاری نیز 4.6 درصد گزارش شده است. از فروردین 96 تا دی 99 در چهار ماه تورم ماهانه دو رقمی داشته؛ اردیبهشت 98، خرداد، تیر و مرداد 99. 

بیشترین تورم سالانه 99 در دی ماه 
بر اساس گزارش مرکز آمار، تورم سالانه مسکن در دی ماه سال جاری 71.8 درصد برآورد شده است. با وجود اینکه کارشناسان انتظار داشتند با کاهش تورم ماهانه در سال جاری، قدری از شتاب سالانه تورم نیز گرفته شود، اما تورم سالانه در دی نسبت به آذر، 5 درصد و نسبت به فروردین نیز 25 درصد افزایش داشته است. با وجود اینکه تورم دی ماه، بیشترین تورم در سال جاری است، اما کمتر از قله تورمی سال گذشته است؛ در تیر و مرداد سال 98 تورم سالانه مسکن  بیش از 90 درصد بود. به گونه‌ای که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تیر و مرداد همان سال 13 میلیون و 351 هزار تومان و 13 میلیون و 25 هزار تومان اعلام شد. بر اساس آنچه مرکزآمار ایران از تورم بخش مسکن پایتخت جمع‌آوری کرده، میانگین تورم سالانه در سال 97، 98 و 99 به ترتیب 38 درصد، 79 درصد و 56.8 درصد بوده که نشان از نقش نوسان و ثبات نسبی نرخ ارز در بازار مسکن دارد. در پایان سال 97 نرخ ارز با افزایش 180 درصدی به کانال 12 هزار تومان وارد شد. متعاقبا افزایش نرخ ارز در سال‌های 98 و 99 نیز افزایش یافت. هر چند در سال جاری به دلیل انتخابات امریکا و تعدیل جزیی انتظارات تورمی، میانگین تورم سالانه نیز کاهش یافت. اما به دلیل عدم لغو تحریم‌ها تا میانه سال 2021 میلادی همچنین کسری عملیاتی منفی 319 هزار میلیاردی دولت در سال آینده، انتظار افزایش پایه پولی، نقدینگی و تورم وجود دارد. از این‌رو تقریبا امیدی برای کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن آن هم در کوتاه‌مدت وجود ندارد. 

بیشترین تورم نقطه به نقطه، ‌آبان 99
در بخش دیگری از گزارش مرکز آمار، عدد تورم نقطه به نقطه بازار مسکن نیز برآورد شده است. در سال‌های 97 تا دی ماه 99، بیشترین تورم نقطه به نقطه مربوط به آبان سال جاری با عدد 114.7 درصد بود. به بیان دیگر متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در آبان سال جاری نسبت به آبان سال 98 افزایش 114.7 درصدی داشته است. نکته در این است که طی ماه‌های تیر تا آبان سال جاری تورم نقطه به نقطه افزایش 90 درصدی داشته و از 58.9 به 114.7 درصد رسیده است. با مقایسه تورم‌های ماهانه، سالانه و نقطه به نقطه مسکن پایتخت در سال‌های مورد بررسی، می‌توان به این نکته اذعان داشت که پیش‌بینی روند قیمت‌ها آن هم در شرایط فعلی کار پیچیده‌ای است، چراکه قیمت‌ها بیش از هر زمان دیگری به دلار و نوسانات آن وابسته هستند و با هر تکانه‌ای که بازار ارز با آن مواجه شود، قیمت‌ها نیز دستخوش تغییرات ریز و درشت می‌شود.